上市公司百強 2024-05-22 16:58:41 來源:中房網
??中房網訊 5月22日,由中國房地產業協會指導,上海易居房地產研究院主辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的“2024房地產上市公司綜合實力榜”、“2024房地產上市公司單項榜”等系列測評成果揭曉。
??會上,招商蛇口副總經理、招商積余董事長呂斌,瑞銀UBS大中華區房地產投資研究主管林鎮鴻,大海智地董事長曲詠海,星河控股集團副總裁、星河地產集團總裁章建波,老板電器工程總經理洪偉光發布講話。
??以下為文字實錄:
??主持人:行業的深度調整、市場的風云變幻,房企在新時期如何實現可持續發展?我們有請行業重磅嘉賓與我們一起來進行探討和分享。
??整個行業的壓力還是很大的,我作為財經主持人,也是深深感受到了,我上次主持房地產的商業活動還是在上次,每年做的房地產活動主要靠丁總支持,一年就做三場,中房協兩場,還有一場是樓市活動,之前比較火的時候一年可以做三五十場。但是今天的政策非常明顯,比如說首付款比例下降,5000億收儲資金、白名單等等,房地產問題現在具有人民性和政治性的問題,這個說法讓我們充滿了期待。第一個問題請各位嘉賓探討一下,整個行業有沒有可能因此止跌甚至回升,你們對政策的效果有什么樣的研判?
??呂斌:“517”新政之后,公司也在密切關注全國各個地區的市場變化情況,從上周末的數據來看,還是有一定的反映,雙個周末各個案場的數據和認購數據,基本上和五一節假日的數據基本持平,我們會進一步觀察,特別在這周再看市場反應是什么樣的,整體我們還是比較有信心,隨著政策進一步放松,從中央層面當然還有一些政策在持續落地過程當中,無論是需求側還是供給側,它反映還是有一個階段,整體來看,向好的趨勢還是可期的。
??主持人:所謂有信心是什么概念?今年止跌甚至回升嗎?今年可以確定底部的拐點嗎?有沒有一個轉折點的判斷?
??呂斌:這個可能還是要在持續觀察一段時間,畢竟在這次政策當中,它的需求側和供給側的政策同時下發,居民購房門檻在降低,供給側以舊換新也好,存量置換也好,也是在把市場上一些房源結構性做改變,在這個情況下,我們覺得還是應該可以保持比較謹慎樂觀的看法。
??曲詠海:大家中午好!上周五中央的會議釋放的消息,讓一個房地產人感覺到很興奮,也可以說是史上最大的招兒,為什么會出這個招兒?因為已經進了ICU,再不出招兒就要進火葬場,剛才馬博士問怎么看這個事情,因為進了ICU,我們就看到了希望,但是這個希望能夠達到什么樣的效果,目前很難判斷,今年三四月份香港市場火爆了一把,很多深圳的人都在討論,甚至到香港做銷售代理,但是過了五一之后,香港的市場又恢復了平靜或者常態。國內會不會有這個情況?我覺得這個可能性很大,政策釋放出來之后,很多有改善需求的或者剛需的,覺得這是一個底部,現在可能是一個觸底的過程,這個底會不會反轉?還需要再觀察,還需要政策進一步釋放,比如說這次三支箭,關于房產轉讓稅收方面的政策沒有釋放出來,要是以舊換新,改善性住房、二手房交易成本依舊很高,這是一個疑問。同時北上廣深四個一線城市政策還沒有放到底,而且感覺大家互相在觀望,并不是中央的統一部署和行動,這塊還有很多不確定的因素,但是我們既然進了ICU就有希望,即便我們有了希望,只能我們希望健康“出院”,但是恢復到幾年前中國房地產人都在跑馬拉松的狀態不太可能,高光時刻已經過去了,未來我們應該理性平常性看待市場的數據。
??主持人:作為企業來說,要面臨這個客觀的事實來調整戰略。
??章建波:我也是偏謹慎樂觀,我覺得更多是信心的問題,也就是在這個階段能不能穩得住的話題,會不會觸底反彈?我個人感覺很難,因為核心問題還是經濟的問題,目前來說從整個經濟形勢,包括出生率等等因素,所以我覺得在這個階段談反彈為時過早,能夠在目前這個基礎上穩住,已經是最好的結果。上周出的新政,比如說降首付這個事情,很多城市在實操方面都多多少少有一些解決方案,對于真正的購房人群來說,它的觸動作用沒想象中那么大。而且在不同城市的反應不一樣,目前來說在北上廣深四個城市和其他城市有所差別,去年深圳的下行還比較大,深圳的政策現在比較溫和,其他的城市相對碰到的問題和困境更大一些,這些措施下去,至少從政策層面來說,釋放的信號是政府想救市,也想解決問題,這對于普通老百姓的購房消費信心很重要,更多是對購房信心的修復,這是當下可以起到作用的方面。所以我覺得這個政策實施下去,還要再觀察一陣子,這是我的觀點。
??主持人:四位嘉賓的觀點比較一致,整個市場可以樂觀,但是謹慎樂觀,有可能見底,但是見底以后未必回升,沒有那么樂觀,問題接下來交給偉光總,聽完甲方的看法,您作為供應鏈優秀企業,對市場怎么判斷?作為企業來說,具體的戰略如何操作?
??洪偉光:我們作為一個和房地產強關聯的行業,除了臺上的嘉賓期待房地產好以外,我們也是非常期待的。但是我們內部研判不樂觀,基于幾個考量,第一個是這個行業從業人員大部分民企這兩三年還是疲于做保交付,基本上不拿地,新的企業進來沒有辦法填補這個段位。第二個是基于老百姓購房的預期,當你的住宅失去了金融屬性以后,就會過濾掉很大一批購房者。第三個是現在市場上大量的二手房和存量房也需要逐步消化,當然在局部地區或者客戶還是有機會的。我們特別關注房地產的發展,在5年前我們就發現了一些城市,從所謂新的市場變成存量,比如說深圳,原來每年有800萬毛坯房入市的時候,我們過得很好,當這個城市毛坯交付量很少的時候,生存就很難,我們就調整產品的開發邏輯。我們內部總結一句話,增長從客戶需求中來,策略從用戶路徑中來,需求圍繞客戶。比如說我們櫥柜這個品類這兩年賣得特別好,客戶有需求,但是進入存量市場時,真的要把全部櫥柜拆掉,全部做二裝是少數,我們就開始做西灣及灶具,我們開發了可調節的灶具,滿意客戶需求。策略從用戶路徑中來,消費者買這個品類有一個過程,比如說第一大過程是精裝修,如果你買了房子精裝修交付就不用買,其次是裝修公司,現在裝修公司基本上都是全包為主,我們和全國大部分裝修公司頭部企業建立了合作,包括櫥柜公司、社區店這些,最終到門店購買的很少,為什么這幾年蘇寧、國美不好,它的流量基本上都被收割了,到你這里可能剩下1%都不到。這是我們面對這樣的調整內部做的變化。
??主持人:謝謝偉光總,對于房地產企業來說,我們應該秉持什么樣的戰略?過去幾年的戰略是少拿地少投資,盤活現金流,這是唯一正確的戰略,今天我們認為政策形勢發生改變之后,我們具體的操作要不要發生改變?如何改變?
??呂斌:剛才主持人已經說了,當增量見頂,存量放大的情況下,如果增量還要再繼續做的話,現在同行相對驅動,基本上是聚焦,城市和板塊的聚焦。
??主持人:還是要做增量,但是要精選。
??呂斌:是的,一個行業可持續發展離不開增量這一部分,雖然觸底,什么時候反彈不知道,可持續發展這塊還是存在的,這個應該是大家相對驅動的。另外可能還會再進一步驅動的是,當房地產金融屬性去除之后,回歸到本源,我們要做更好的產品,提供更好的服務,才能讓這個市場有信心,讓客戶有信心,這點我相信所有的同行認字應該是驅動的。
??主持人:整體戰略從之前全線防守轉為進攻嗎?
??呂斌:大家還是會進一步收縮和聚焦,聚焦就是我們會更加嚴選項目。
??主持人:今天是關于上市公司做的論壇,上市公司最簡單的測算是未來有沒有穩定的現金流,按照這個邏輯來推演商業模式,這是比較好的模式,曲總怎么看?
??曲詠海:現在大家都不太談戰略,首先我覺得應該活下去,這次的大招兒很多房企應該調整心態,順勢而為,首先現金的回流很重要,企業要盡快回流現金,一定要想著繼續過冬天的準備,所以要囤糧,在風雨之后抓緊時間干活兒,怎么干活兒?除了現有項目正常的開發運營之外,對于大多數房企針對未來市場形勢的變化,資產運營的能力、代建服務的能力這都是企業活下去的生存之道,對未來要有信心,但是要有打持久戰的準備。
??主持人:您的觀點偏保守,哪些指標值得我們關注?這個可以稍微展開一下。
??曲詠海:我不否認會有瞬間即逝的機會,但是越來越難,高周轉的時代一去不復返了,像歐美和香港房地產公司的做法都值得我們學習和借鑒,還是提升企業的運營能力,不求再登珠峰,但是我們要堅持跑下去。
??章建波:這里有兩塊,一塊是存量,一部分是傳統住宅產品的去化,還有存量資產的運營,過去在激進的市場投資下,大家的布局比較分散,這時候在市場下行時會出現存量資產如何轉化的問題,同時還有對于存量持有資產怎么提升運營效能的問題,這是目前擺在很多房企的問題。另一方面是發展的問題,還是聚焦城市,聚焦產品,在未來的市場只有兩個事情,一個是拼產品力,一個是拼服務,這是企業經營下去的永續方案,沒有別的路可以走。
??主持人:我圍繞這個問題做進一步的展開,各位嘉賓都認為現在是精耕細作,要做大的風險防范,剛才提到兩個關鍵詞,就是城市和產品,對于2024年哪些城市你們覺得最值得關注?如果再從產品的優勢競爭當中,什么樣的產品和服務最值得我們關注的?
??呂斌:城市基本上和克而瑞一直聚焦的城市相似度挺高的,主要是一線城市包括強二線的城市,目前應該是所有同行相對重視的,這和經濟發展是相通的,以人口、經濟作為參考指標,這是比較重要的方面。我再補充一點,如果想要讓這個市場后續看得更好的情況,現在有一個不能回避的矛盾,現在新房市場受到的沖擊大于二手房的入市,我們也在關注一二手房成交的占比,基本上是倒掛,原來是反過來的,新房成交量大于二手房,現在是二手房大于新房,如果要讓市場客戶有信心,我們覺得二手房要穩住價格,新房要穩住量,這是比較重要的方面。因為二手房的價格不被調控的,主要是個人的交易,現在出以舊換新的政策,也是想在存量端把價格穩住,只有二手房價格穩住,我相信新房的量才能穩住。
??主持人:您一開始回答第一個問題,在觀察的指標包括二手房成交價格的指標,這個價格在4月份掉得挺厲害的。
??呂斌:它的上市量在加速,但是我相信這波政策的出臺,也有利于把二手房價格穩住。
??曲詠海:說到市場,大家現在覺得做一個開發商,很多企業也在學中海,大家看5年前中?;旧蠎鹇宰隽艘粋€調整,在北上廣深一線城市的核心地段幾個地方都是中海創造的,也造就了今天的局面,包括上海一天200億等等,包括深圳在深圳灣總部區域中海九府也是萬眾期盼的樓盤,我個人認為北上廣深的市場是未來充滿機會的城市,還有強二線的城市,這是市場的角度。
??第二我個人覺得未來是產品競爭的時代,前幾年房地產營銷人在一起討論,現在我們被一些渠道公司“綁架”,現在營銷部門在公司說話的聲音越來越低,公司上上下下都認為我們是靠渠道在賣樓,和營銷部的關系并不大。因為限價的原因,很多企業骨子里不由自主就會降成本,因為價格擺在那里,唯有控制好成本,才有盈利的空間,所以我們的產品品質不升而降。
??現場的市場要回到產品力這一方面,我們要做滿足客戶需求最具性價比的產品,才是可以打動客戶的產品,對于二線城市甚至三四線城市,開發商也應該調整好一個心態,適時迎合當地客戶,提供最優性價比的產品,這才是我們努力的方向,這才是我們活下去的機會。
??章建波:我們星河在國內算是一個中型房企,我們布局的城市沒那么分散,規模也不是我們的特點,相對而言,我們還是趨于聚焦的,從我們選擇的城市來說,包括后面進一步發展,我們對自己深耕的城市會進一步發展。另一方面,星河是非常有特點的一個公司,我們的生態鏈比較完整,我們有產業、商業、物業,包括有自己的創投,從產城融合的項目來說,我們自身的生態鏈比較完整,這是我們的特色,我們今后可能在選擇項目也會朝著這條路繼續走下去,這已經形成自己企業的產品標簽,也是我們擅長的事情。圍繞這個生態鏈,我們可思考的城市屈指可數,主要是國內的一二線城市。
??洪偉光:開發商朋友進入一個城市,我相信內部至少在當下還是有比較嚴謹的考核標準,從內部來說,基本上從東北到華北、西北這條線整體貢獻量很低,還是聚焦在華東、華南、華中,但凡有機會我們還是會為客戶提供好的產品。
??主持人:最后做一個總結,圍繞這次新政出臺,看到年底大家有什么建議和總結給到各位同行。
??章建波:在當下來說,活下去是第一位,第二個是穩健發展,有很多問題還是要在發展中解決,目前來說兩條腿走路,能夠活下去,這是目前房企最重要的事情。
??主持人:穩健發展,穩健在前,發展在后。
??曲詠海:在世界經濟增速放緩的大時代背景下,在中國房地產市場潮水退去的過程中,作為開發企業還是要順勢而為,要有一個陽光的心態,更要主動出擊,來化解公司活下去的風險,主動迎合市場,主要是一句話,陽光總在風雨后,讓我們每個地產人都能見到明天的陽光。
??呂斌:首先要保持信心,這是最主要的,剛才幾位專家都提到了,第二要積極緊跟政策的調整和擁抱政策的變化,相信隨著政策的不斷放寬,市場也會一步步好起來,這個很重要。
??洪偉光:作為一家供應鏈企業,我們內部也面臨增長的壓力,整體上因為40多年來也比較穩健,企業基本面沒有太大問題,我們內部叫自以為非,重構進化,多嘗試一些長線業務來保持公司的增長。
??主持人:這次我們也有一個總結,從這次新政出臺之后,可能看一個月就差不多了,之前出一些重大利好,對交易量活躍是1-2周就會掉下來,看看這次能不能持續一個月。還有一個是這次的政策收儲,能不能執行下去,對開發商的現金流改善如何,我們也可以給到2-3個月的觀察時間,還可以看后續有沒有具體的財政資金加進去,總體來說我們要保持信心。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |