??中房網訊 5月22日，由中國房地產業協會指導，上海易居房地產研究院主辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的“2024房地產上市公司綜合實力榜”、“2024房地產上市公司單項榜”等系列測評成果揭曉。

??會上，招商蛇口副總經理、招商積余董事長呂斌，瑞銀UBS大中華區房地產投資研究主管林鎮鴻，大海智地董事長曲詠海，星河控股集團副總裁、星河地產集團總裁章建波，老板電器工程總經理洪偉光發布講話。

??以下為文字實錄：

??主持人：行業的深度調整、市場的風云變幻，房企在新時期如何實現可持續發展？我們有請行業重磅嘉賓與我們一起來進行探討和分享。

??整個行業的壓力還是很大的，我作為財經主持人，也是深深感受到了，我上次主持房地產的商業活動還是在上次，每年做的房地產活動主要靠丁總支持，一年就做三場，中房協兩場，還有一場是樓市活動，之前比較火的時候一年可以做三五十場。但是今天的政策非常明顯，比如說首付款比例下降，5000億收儲資金、白名單等等，房地產問題現在具有人民性和政治性的問題，這個說法讓我們充滿了期待。第一個問題請各位嘉賓探討一下，整個行業有沒有可能因此止跌甚至回升，你們對政策的效果有什么樣的研判？

??呂斌：“517”新政之后，公司也在密切關注全國各個地區的市場變化情況，從上周末的數據來看，還是有一定的反映，雙個周末各個案場的數據和認購數據，基本上和五一節假日的數據基本持平，我們會進一步觀察，特別在這周再看市場反應是什么樣的，整體我們還是比較有信心，隨著政策進一步放松，從中央層面當然還有一些政策在持續落地過程當中，無論是需求側還是供給側，它反映還是有一個階段，整體來看，向好的趨勢還是可期的。

??主持人：所謂有信心是什么概念？今年止跌甚至回升嗎？今年可以確定底部的拐點嗎？有沒有一個轉折點的判斷？

??呂斌：這個可能還是要在持續觀察一段時間，畢竟在這次政策當中，它的需求側和供給側的政策同時下發，居民購房門檻在降低，供給側以舊換新也好，存量置換也好，也是在把市場上一些房源結構性做改變，在這個情況下，我們覺得還是應該可以保持比較謹慎樂觀的看法。

??曲詠海：大家中午好！上周五中央的會議釋放的消息，讓一個房地產人感覺到很興奮，也可以說是史上最大的招兒，為什么會出這個招兒？因為已經進了ICU，再不出招兒就要進火葬場，剛才馬博士問怎么看這個事情，因為進了ICU，我們就看到了希望，但是這個希望能夠達到什么樣的效果，目前很難判斷，今年三四月份香港市場火爆了一把，很多深圳的人都在討論，甚至到香港做銷售代理，但是過了五一之后，香港的市場又恢復了平靜或者常態。國內會不會有這個情況？我覺得這個可能性很大，政策釋放出來之后，很多有改善需求的或者剛需的，覺得這是一個底部，現在可能是一個觸底的過程，這個底會不會反轉？還需要再觀察，還需要政策進一步釋放，比如說這次三支箭，關于房產轉讓稅收方面的政策沒有釋放出來，要是以舊換新，改善性住房、二手房交易成本依舊很高，這是一個疑問。同時北上廣深四個一線城市政策還沒有放到底，而且感覺大家互相在觀望，并不是中央的統一部署和行動，這塊還有很多不確定的因素，但是我們既然進了ICU就有希望，即便我們有了希望，只能我們希望健康“出院”，但是恢復到幾年前中國房地產人都在跑馬拉松的狀態不太可能，高光時刻已經過去了，未來我們應該理性平常性看待市場的數據。

??主持人：作為企業來說，要面臨這個客觀的事實來調整戰略。

??章建波：我也是偏謹慎樂觀，我覺得更多是信心的問題，也就是在這個階段能不能穩得住的話題，會不會觸底反彈？我個人感覺很難，因為核心問題還是經濟的問題，目前來說從整個經濟形勢，包括出生率等等因素，所以我覺得在這個階段談反彈為時過早，能夠在目前這個基礎上穩住，已經是最好的結果。上周出的新政，比如說降首付這個事情，很多城市在實操方面都多多少少有一些解決方案，對于真正的購房人群來說，它的觸動作用沒想象中那么大。而且在不同城市的反應不一樣，目前來說在北上廣深四個城市和其他城市有所差別，去年深圳的下行還比較大，深圳的政策現在比較溫和，其他的城市相對碰到的問題和困境更大一些，這些措施下去，至少從政策層面來說，釋放的信號是政府想救市，也想解決問題，這對于普通老百姓的購房消費信心很重要，更多是對購房信心的修復，這是當下可以起到作用的方面。所以我覺得這個政策實施下去，還要再觀察一陣子，這是我的觀點。

??主持人：四位嘉賓的觀點比較一致，整個市場可以樂觀，但是謹慎樂觀，有可能見底，但是見底以后未必回升，沒有那么樂觀，問題接下來交給偉光總，聽完甲方的看法，您作為供應鏈優秀企業，對市場怎么判斷？作為企業來說，具體的戰略如何操作？

??洪偉光：我們作為一個和房地產強關聯的行業，除了臺上的嘉賓期待房地產好以外，我們也是非常期待的。但是我們內部研判不樂觀，基于幾個考量，第一個是這個行業從業人員大部分民企這兩三年還是疲于做保交付，基本上不拿地，新的企業進來沒有辦法填補這個段位。第二個是基于老百姓購房的預期，當你的住宅失去了金融屬性以后，就會過濾掉很大一批購房者。第三個是現在市場上大量的二手房和存量房也需要逐步消化，當然在局部地區或者客戶還是有機會的。我們特別關注房地產的發展，在5年前我們就發現了一些城市，從所謂新的市場變成存量，比如說深圳，原來每年有800萬毛坯房入市的時候，我們過得很好，當這個城市毛坯交付量很少的時候，生存就很難，我們就調整產品的開發邏輯。我們內部總結一句話，增長從客戶需求中來，策略從用戶路徑中來，需求圍繞客戶。比如說我們櫥柜這個品類這兩年賣得特別好，客戶有需求，但是進入存量市場時，真的要把全部櫥柜拆掉，全部做二裝是少數，我們就開始做西灣及灶具，我們開發了可調節的灶具，滿意客戶需求。策略從用戶路徑中來，消費者買這個品類有一個過程，比如說第一大過程是精裝修，如果你買了房子精裝修交付就不用買，其次是裝修公司，現在裝修公司基本上都是全包為主，我們和全國大部分裝修公司頭部企業建立了合作，包括櫥柜公司、社區店這些，最終到門店購買的很少，為什么這幾年蘇寧、國美不好，它的流量基本上都被收割了，到你這里可能剩下1%都不到。這是我們面對這樣的調整內部做的變化。

??主持人：謝謝偉光總，對于房地產企業來說，我們應該秉持什么樣的戰略？過去幾年的戰略是少拿地少投資，盤活現金流，這是唯一正確的戰略，今天我們認為政策形勢發生改變之后，我們具體的操作要不要發生改變？如何改變？

??呂斌：剛才主持人已經說了，當增量見頂，存量放大的情況下，如果增量還要再繼續做的話，現在同行相對驅動，基本上是聚焦，城市和板塊的聚焦。

??主持人：還是要做增量，但是要精選。

??呂斌：是的，一個行業可持續發展離不開增量這一部分，雖然觸底，什么時候反彈不知道，可持續發展這塊還是存在的，這個應該是大家相對驅動的。另外可能還會再進一步驅動的是，當房地產金融屬性去除之后，回歸到本源，我們要做更好的產品，提供更好的服務，才能讓這個市場有信心，讓客戶有信心，這點我相信所有的同行認字應該是驅動的。

??主持人：整體戰略從之前全線防守轉為進攻嗎？

??呂斌：大家還是會進一步收縮和聚焦，聚焦就是我們會更加嚴選項目。

??主持人：今天是關于上市公司做的論壇，上市公司最簡單的測算是未來有沒有穩定的現金流，按照這個邏輯來推演商業模式，這是比較好的模式，曲總怎么看？

??曲詠海：現在大家都不太談戰略，首先我覺得應該活下去，這次的大招兒很多房企應該調整心態，順勢而為，首先現金的回流很重要，企業要盡快回流現金，一定要想著繼續過冬天的準備，所以要囤糧，在風雨之后抓緊時間干活兒，怎么干活兒？除了現有項目正常的開發運營之外，對于大多數房企針對未來市場形勢的變化，資產運營的能力、代建服務的能力這都是企業活下去的生存之道，對未來要有信心，但是要有打持久戰的準備。

??主持人：您的觀點偏保守，哪些指標值得我們關注？這個可以稍微展開一下。

??曲詠海：我不否認會有瞬間即逝的機會，但是越來越難，高周轉的時代一去不復返了，像歐美和香港房地產公司的做法都值得我們學習和借鑒，還是提升企業的運營能力，不求再登珠峰，但是我們要堅持跑下去。

??章建波：這里有兩塊，一塊是存量，一部分是傳統住宅產品的去化，還有存量資產的運營，過去在激進的市場投資下，大家的布局比較分散，這時候在市場下行時會出現存量資產如何轉化的問題，同時還有對于存量持有資產怎么提升運營效能的問題，這是目前擺在很多房企的問題。另一方面是發展的問題，還是聚焦城市，聚焦產品，在未來的市場只有兩個事情，一個是拼產品力，一個是拼服務，這是企業經營下去的永續方案，沒有別的路可以走。

??主持人：我圍繞這個問題做進一步的展開，各位嘉賓都認為現在是精耕細作，要做大的風險防范，剛才提到兩個關鍵詞，就是城市和產品，對于2024年哪些城市你們覺得最值得關注？如果再從產品的優勢競爭當中，什么樣的產品和服務最值得我們關注的？

??呂斌：城市基本上和克而瑞一直聚焦的城市相似度挺高的，主要是一線城市包括強二線的城市，目前應該是所有同行相對重視的，這和經濟發展是相通的，以人口、經濟作為參考指標，這是比較重要的方面。我再補充一點，如果想要讓這個市場后續看得更好的情況，現在有一個不能回避的矛盾，現在新房市場受到的沖擊大于二手房的入市，我們也在關注一二手房成交的占比，基本上是倒掛，原來是反過來的，新房成交量大于二手房，現在是二手房大于新房，如果要讓市場客戶有信心，我們覺得二手房要穩住價格，新房要穩住量，這是比較重要的方面。因為二手房的價格不被調控的，主要是個人的交易，現在出以舊換新的政策，也是想在存量端把價格穩住，只有二手房價格穩住，我相信新房的量才能穩住。

??主持人：您一開始回答第一個問題，在觀察的指標包括二手房成交價格的指標，這個價格在4月份掉得挺厲害的。

??呂斌：它的上市量在加速，但是我相信這波政策的出臺，也有利于把二手房價格穩住。

??曲詠海：說到市場，大家現在覺得做一個開發商，很多企業也在學中海，大家看5年前中?；旧蠎鹇宰隽艘粋€調整，在北上廣深一線城市的核心地段幾個地方都是中海創造的，也造就了今天的局面，包括上海一天200億等等，包括深圳在深圳灣總部區域中海九府也是萬眾期盼的樓盤，我個人認為北上廣深的市場是未來充滿機會的城市，還有強二線的城市，這是市場的角度。

??第二我個人覺得未來是產品競爭的時代，前幾年房地產營銷人在一起討論，現在我們被一些渠道公司“綁架”，現在營銷部門在公司說話的聲音越來越低，公司上上下下都認為我們是靠渠道在賣樓，和營銷部的關系并不大。因為限價的原因，很多企業骨子里不由自主就會降成本，因為價格擺在那里，唯有控制好成本，才有盈利的空間，所以我們的產品品質不升而降。

??現場的市場要回到產品力這一方面，我們要做滿足客戶需求最具性價比的產品，才是可以打動客戶的產品，對于二線城市甚至三四線城市，開發商也應該調整好一個心態，適時迎合當地客戶，提供最優性價比的產品，這才是我們努力的方向，這才是我們活下去的機會。

??章建波：我們星河在國內算是一個中型房企，我們布局的城市沒那么分散，規模也不是我們的特點，相對而言，我們還是趨于聚焦的，從我們選擇的城市來說，包括后面進一步發展，我們對自己深耕的城市會進一步發展。另一方面，星河是非常有特點的一個公司，我們的生態鏈比較完整，我們有產業、商業、物業，包括有自己的創投，從產城融合的項目來說，我們自身的生態鏈比較完整，這是我們的特色，我們今后可能在選擇項目也會朝著這條路繼續走下去，這已經形成自己企業的產品標簽，也是我們擅長的事情。圍繞這個生態鏈，我們可思考的城市屈指可數，主要是國內的一二線城市。

??洪偉光：開發商朋友進入一個城市，我相信內部至少在當下還是有比較嚴謹的考核標準，從內部來說，基本上從東北到華北、西北這條線整體貢獻量很低，還是聚焦在華東、華南、華中，但凡有機會我們還是會為客戶提供好的產品。

??主持人：最后做一個總結，圍繞這次新政出臺，看到年底大家有什么建議和總結給到各位同行。

??章建波：在當下來說，活下去是第一位，第二個是穩健發展，有很多問題還是要在發展中解決，目前來說兩條腿走路，能夠活下去，這是目前房企最重要的事情。

??主持人：穩健發展，穩健在前，發展在后。

??曲詠海：在世界經濟增速放緩的大時代背景下，在中國房地產市場潮水退去的過程中，作為開發企業還是要順勢而為，要有一個陽光的心態，更要主動出擊，來化解公司活下去的風險，主動迎合市場，主要是一句話，陽光總在風雨后，讓我們每個地產人都能見到明天的陽光。

??呂斌：首先要保持信心，這是最主要的，剛才幾位專家都提到了，第二要積極緊跟政策的調整和擁抱政策的變化，相信隨著政策的不斷放寬，市場也會一步步好起來，這個很重要。

??洪偉光：作為一家供應鏈企業，我們內部也面臨增長的壓力，整體上因為40多年來也比較穩健，企業基本面沒有太大問題，我們內部叫自以為非，重構進化，多嘗試一些長線業務來保持公司的增長。

??主持人：這次我們也有一個總結，從這次新政出臺之后，可能看一個月就差不多了，之前出一些重大利好，對交易量活躍是1-2周就會掉下來，看看這次能不能持續一個月。還有一個是這次的政策收儲，能不能執行下去，對開發商的現金流改善如何，我們也可以給到2-3個月的觀察時間，還可以看后續有沒有具體的財政資金加進去，總體來說我們要保持信心。