??一、前言
??2024年,中央繼續以明確的發展方向,鼓勵住房租賃行業發展,加大對住房租賃市場的扶持力度,從金融支持、政策培育、稅收優惠、市場監管、住房保障方面不斷加碼,為其提供大力支持。
??為準確反映住房租賃市場的發展狀況,推動行業健康發展,促進建立租購并舉的住房制度,中國房地產業協會持續編制中國長租房行業發展指數,并以季度為周期定期發布。此次發展指數通過對租賃行業的成長性、規模性和盈利性3個一級指標及新增住房數量、租金、開業規模量等11個二級指標,進行全面數據收集和深度量化分析,并依據各自的代表性和重要程度賦予不同的分值和權重,來建立綜合性評估體系,得到最終行業發展指數。
??二、發展指數發布
??2024年一季度,各評估指標綜合得分53.17分。相較于2023年四季度,本季度綜合得分略有下降。具體來看,行業成長性指標由27.72分下降到24.81分,這一變化揭示了行業成長速度在新一季度有所減緩。然而,行業規模性指標從18.24分上升到19.74分,表明盡管增長速度有所放緩,行業的規模仍在持續擴大。與此同時,行業盈利性指標從8.57分微增至8.63分,基本保持穩定,這表明行業的盈利能力在兩個季度之間保持穩定。
??原因分析:一是租金的整體下滑是關鍵因素之一。保租房的整體入市導致行業供求關系結構性的失衡,進而引發了租金一定程度上的下滑。二是春節前后季節性退租現象比較普遍,為了維持出租率,部分項目采取提前調價的策略,而未調價的企業則面臨出租率下降的問題,所以整體盈收能力在一季度會顯得下滑。三是往年春節后是租賃旺季,但今年由于一線和強二線城市當中返程就業機會減少,許多潛在的租賃群體選擇留在家鄉等待有就業機會再返回,這導致春節后的租賃需求推遲至三月底至四月才逐漸顯現。
??綜上所述,租金下滑,整體營收減弱以及租賃需求的季節性延后,共同導致行業發展指數的下降,所以一季度基數是下滑的。
??三、發展指數解讀
??(一)成長性
??1、行業規模成長情況解讀
??①從體量、同比變化、環比變化維度分析解讀住房租賃行業整體新增住房數規模增長情況:一季度,行業新增開業住房指數72.76,截至當前參與統計的頭部50家企業合計新增住房數7.27萬套,環比增長1.74%,行業規模整體呈現為拓展增速持續提升,開業規模穩健推進的現象,展現出持續的成長性和發展潛力。
??②結合頭部企業新增住房數規模增長的表現進行解讀:頭部住房租賃企業規模成長勢頭延續,以萬科泊寓、有巢公寓、蘇州恒泰為代表的典型住房租賃企業規模增長領跑,萬科泊寓新增住房數近7830套,有巢公寓增住房數超6550套,蘇州恒泰新增住房數近4620套三家企業占據增長數量近半份額。
??③從體量、同比變化、環比變化維度分析住房租賃行業新增儲備項目數規模增長情況:一季度,新增儲備項目指數得分42.7,截至當前本季度參與統計的頭部50家企業合計新增儲備項目數4.27萬套,環比有一定下降,顯示行業在儲備項目增長上有所放緩。
??2、行業租金水平成長情況解讀
??①住房租賃行業整體租金水平增長率情況及解讀:行業一季度租金增長率約-0.17%,環比下降0.03個百分點,雖表現不及23年四季度,但在傳統租賃市場淡季期,其降幅仍處可控范圍。原因分析:一是一季度通常是租賃市場的淡季,部分人租房或換房需求相對較低,導致租金需求和價格暫時性下降;同時,部分城市保租房集中入市,供應端結構性上漲,導致行業內部競爭加大,對租金產生一定影響。
??②對頭部企業租金增長率表現進行解讀。參與統計的頭部50家企業中10家企業在一季度租金水平呈現增長態勢,原因分析:一是這些項目正處于新上市或新開期,其自身的租金收入有提升因此呈現上升趨勢。二是這些項目所處的城市當中,并不是保障性租賃住房集中入市的城市,所以這些項目租賃的產品比較有優勢。
??這些企業相對注重企業品牌影響力,項目的優越地理位置和便捷的交通也是租金增長的原因,且這些企業可能針對特定的市場細分,如高端租賃市場或特定需求的租戶群體,從而實現租金增長。
??3、行業客戶忠誠度情況解讀
??①住房租賃行業整體客戶續簽率情況及解讀:長期以來,行業迭代出以運營端為核心導向的方式,來提升租戶粘性,包括不斷提高產品品質、服務水平、細化內容及社群運營能力等。多方舉措共同作用下,一季度項目客戶續簽率實現數值約60.66%,環比增長8.08%。
??②對頭部企業客戶忠誠度表現進行解讀:如,美寓、筑巢公寓、YOU+公寓、寓見安居、新投海瑜為代表的租賃企業租戶粘性表現強勁,客戶忠誠度較高,續簽率均超80%。
??4、行業外部融資規模成長情況解讀
??①住房租賃行業整體外部融資規模情況及解讀:行業一季度共有3家企業獲得外部融資,融資規模達0.64億元。一批頭部企業新獲得融資,將有利于進一步鞏固行業優勢,推動行業規模發展。
??②個案分析:典型企業融資能力表現解讀。如:YOU+公寓憑借品牌優勢及獨到的運營模式,新獲融資0.5億,為企業的發展注入強大動力。
??(二)規模性
??1、行業開業規模情況解讀
??①住房租賃行業開業規模量情況及解讀:行業規模性指標綜合得分19.74。從絕對值來看,截至當前參與統計的頭部50家企業合計房間量231.29萬間,其中,開業規模95.76萬間,呈現穩步擴容態勢。其主要原因在于,一季度以來市場拓展加速,同時,在國家政策的大力支持下,租賃行業信心逐漸恢復,參與方增多帶動規模提升。
??②對頭部企業開業規模量表現進行解讀:從一季度的數據來看品牌企業規模優勢持續凸顯,萬科泊寓開業規模量17.93萬間,所占市場份額超18.73%,龍湖冠寓開業規模量12.8萬間,所占市場份額約13.37%。從這些頭部企業已經開業的項目分布情況來看,華東地區依舊占據領先地位,華南其次,然后中西部等二線城市正在成為新增開業中的增長點,這表明市場擴張正逐步向這些區域傾斜。
??2、行業儲備規模情況解讀
??①行業儲備規模量情況及解讀:截至當前參與統計的頭部50家企業合計儲備規模135.53萬間,呈現穩步擴容態勢。
??②對頭部企業儲備規模量表現進行解讀:儲備規模TOP3企業分別是萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓,三家企業儲備規模達51.28萬間,約占行業總儲備規模的37.84%,品牌企業持續夯實儲備規模優勢,后市發展動力強勁。
??(三)盈利性
??1、行業營收結構及情況解讀
??①、住房租賃行業營收結構:一季度,行業盈利性指標綜合得分8.63分。數據顯示,一季度,總體收入當中,其他營業性收入占比不足整體收入10%,租金收入依舊占據主導地位。但縱觀整個行業,在宏觀經濟復蘇緩慢和保租房持續入市的影響下,租客對租金水平的敏感度提升,或制約未來租金收入的盈利增長空間。而通過清潔、搬家、維修寵物周邊等多元增值服務,打造租賃生活全場景模式,或成為行業優化盈利結構的突破口之一。
??②、結合頭部企業租金收入表現進行解讀:如,萬科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓、樂乎公寓憑借規模優勢,租金收入領先。
??③、結合頭部企業其他營業收入(多元增值收入)表現進行解讀:在參與統計的頭部50家企業中,大多數企業已布局多元增值服務。然而,盡管這些企業在增值服務領域有所涉足,但其在整體營業收入中增值服務收入占比仍然相對有限。這表明,盡管多元增值服務為企業提供了新的收入來源,但并沒有有效形成第二業務增長曲線態勢。
??2、行業綜合運營成效情況解讀
??①住房租賃行業整體綜合運營成效(出租率)表現,變化及原因分析解讀;租賃住房綜合運營成效突出,品牌房源出租率超9成,其中品牌型房源平均出租率91.59%。
??②結合頭部企業綜合運營成效(出租率)表現進行解讀:房源出租率相對領先的典型企業分別為萬科泊寓、龍湖冠寓、桐堂、出租率分別為95.8%、95.5%、99%。原因分析:一是同一區域的產品稀缺性;二是企業的操盤和調價效率高,個別企業開啟了長短租模式,來提升出租率;三是品牌效應,為企業帶來持續的運營收入和良好的收益。
??3、行業運營成本情況及解讀
??①住房租賃行業整體運營成本表現及解讀:從參與編制的企業運營情況來看,主要運營支出集中在人員工資支付和獲客渠道費用上。從行業預期發展角度觀察,企業需要在增強用戶粘性、優化租期結構及提高空窗期招新效率方面產生新的控制成本方式。
??②結合頭部企業運營成本管控解讀:以萬科泊寓、龍湖冠寓為例,這些企業在運營管控上能力較為突出。他們通過優化人房比管理,來減少人員工資支出,人房比可達到1:200的高效比例,所以在人員工資上獲得了一定的成本控制。另一方面,個別企業在獲客渠道管控層面降低了外部渠道的占比,更多地使用自身的品牌和渠道來獲客,從而降低渠道成本支出。
??四、后市預測
??1、政策導向:住房租賃行業政策環境。
??政策支持加強:預計政府將繼續出臺更多扶持性政策,以促進長租房市場的健康發展。這可能包括土地使用權、稅收優惠、金融支持等措施,特別是對于保障性租賃住房的建設和運營。
??租購同權推進:政府可能會進一步推動租購同權政策,確保租房者在教育、醫療等公共服務上享有與購房者相同的權利,提升長租房的吸引力。
??市場監管強化:政府將加強租賃市場的監管,確保租賃關系的穩定性和租賃住房的質量,打擊違法違規行為,如黑中介和不規范的租賃行為。
??2、行業發展:住房租賃行業成長性、規模性、盈利性發展趨勢。
??市場規模擴大:隨著城市化進程的加快和購房成本的增加,長租房市場需求將持續增長,市場規模有望進一步擴大。
??機構化趨勢:長租房市場將趨向機構化管理,預計專業租賃企業將發揮更大作用,提供更規范化、標準化的服務。
??產品和服務創新:企業將推出更多樣化的產品和服務,如針對年輕人的小戶型住房、針對家庭的多居室住房等,以滿足不同租戶的需求。
??技術應用加深:互聯網技術和智慧管理平臺將在長租房市場中得到更廣泛應用,提高管理效率和居住體驗
??3、企業格局:住房租賃行業企業格局變化趨勢。
??市場集中度提升:市場競爭將促進行業內部的整合,預計市場集中度將提高,形成若干領頭企業。
??多元化經營:領先的長租公寓企業可能會拓展業務范圍,如提供增值服務、社區建設等,以增強市場競爭力。
??合作與競爭并存:長租公寓企業之間可能會出現更多合作,如資源共享、品牌合作,同時在市場拓展上保持競爭。
??品牌影響力增強:品牌將成為長租公寓企業競爭的關鍵,企業將更加注重品牌建設和市場推廣,尤其是主流房企旗下的長租公寓品牌,如萬科泊寓等。
本期長租房行業發展指數成分企業名單
排序按照參編順序排列
序號 | 企業名稱 | 品牌 |
1 | 萬科公寓管理有限公司 | 萬科泊寓 |
2 | 冠寓商業管理有限公司 | 龍湖冠寓 |
3 | 上海領昱公寓管理有限公司 | 瓴寓 |
4 | 百瑞紀(廣州)集團有限公司 | 百瑞紀 |
5 | 北京樂乎公寓物業管理有限公司 | 樂乎公寓 |
6 | 上海朗詩寓商業管理有限公司 | 朗詩寓 |
7 | 城家酒店管理有限公司 | 城家公寓 |
8 | 有巢住房租賃(深圳)有限公司 | 有巢公寓 |
9 | 自如寓(北京)住房租賃有限公司 | 自如寓 |
10 | 合肥市住房租賃發展股份有限公司 | 合房 |
11 | 鄭州城發安居有限公司 | 美寓 |
12 | 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司 | 招商伊敦 |
13 | 深圳金地草莓社區公寓管理有限公司 | 金地草莓 |
14 | 微領地企業管理集團有限公司 | 微領地 |
15 | 華發優生活租賃服務(珠海)有限公司 | 華發優生活 |
16 | 江蘇漫柏商業集團有限公司 | 漫柏公寓 |
17 | 上海貿家公寓管理有限公司 | 方隅公寓 |
18 | 重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司 | 辰寓 |
19 | 濟南城市發展集團資產運營管理有限公司 | 城發成家 |
20 | 南京東南公寓 | 南京東南 |
21 | 中海商業發展(深圳)有限公司 | 中海長租 |
22 | 四川云宗住房租賃服務有限公司 | 橙堡公寓 |
23 | 爾家商業管理有限公司 | 爾家公寓 |
24 | 福州新投海瑜公寓管理有限公司 | 新投海瑜 |
25 | 成都天府新區房屋租賃服務有限公司 | 桐堂 |
26 | 深圳市星河品閣投資有限公司 | 星河長租 |
27 | 佳遇信息技術有限公司 | 銀城佳遇 |
28 | 南京安居瑾家公寓管理有限公司 | 安居瑾家 |
29 | 貴陽市人才安居服務有限公司 | 筑巢公寓 |
30 | 蘇州恒泰 | 蘇州恒泰 |
31 | 上海享隆房屋租賃服務有限公司 | 大華享寓 |
32 | 上?,|浦企業管理有限公司 | 新黃浦筑夢城 |
33 | 綠城中國控股有限公司 | 綠城蕅寓 |
34 | 上海西部企業(集團)有限公司 | 西部樂巢 |
35 | 貴陽市人才租賃住房運營有限公司 | 城寓 |
36 | 上海港城領寓房屋租賃有限公司 | 港城領寓 |
37 | 成都錦東不動產投資管理有限公司 | 錦鄰公寓 |
38 | 路勁雋寓 | 路勁雋寓 |
39 | 重慶嘛嘛公寓管理有限公司 | 嘛嘛公寓 |
40 | 廈門萬銀商業管理有限公司 | 萬銀如驛 |
41 | 天津市津房置換有限責任公司 | 天津津房 |
42 | 成都交投資產經營管理有限公司 | 蓉善成家 |
43 | 杭州西投云享住房租賃有限公司 | 西悅公寓 |
44 | 杭州寧巢公寓運營 | 寧巢公寓 |
45 | base佰舍 | base佰舍 |
46 | 廣東澤暉住房租賃發展投資有限公司 | 碧家公寓 |
47 | 上海領禾盛銘企業管理有限公司 | 可遇 |
48 | 浦發有家 | 浦發有家 |
49 | 優家公寓 | YOU+公寓 |
50 | 深圳市房屋租賃運營管理有限公司 | 寓見安居 |