市場 2024-05-06 11:53:19 來源:丁祖昱評樓市
??2024年至今,整體樓市延續探底行情,一方面供應持續縮量,另一方面,春節8天長假并未刺激返鄉置業熱情,3月觸底回升、回暖程度也不及去年同期,4月較3月小幅微降,成交仍顯低迷。
??同時,二手房因業主降價、掛牌量上升因而性價比凸顯,對剛需吸引力更強,因而分流新房客群。
??預判5月,我們認為,成交總量規?;驅⒀永m低位波動,絕對量與4月持平或小幅微降,不過基于去年基數較高,同比還將延續降勢。
??2024年前4月,全國商品住宅供應疲軟,2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束,部分城市“以銷定產”僅有少量推貨,部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。
??據CRIC監測,前4月,全國97個重點城市新增供應約5026.67萬平方米,同比下降約40%。其中4個一線城市降幅最小,前4月新增供應約659.22萬平方米,累計同比減少約20%。
??結合重點30城商品住宅新增供應面積走勢來看,雖然3月供應觸底反彈,單月環比上漲約175%,但4月供應規模轉跌,環比下降20%,同比下降43%,仍然是2019年以來同期最低值。
??一線城市中,北京、深圳供應在3月集中推貨后4月略顯乏力,上海雖然有第四批次新房集中入市,但推貨量較三批次有所下降,廣州供應同樣回落。
??二三線城市供應整體回落,同比來看,僅有2城供應規模高于去年同期,西安供應繼續發力,同比實現翻番,與之形成鮮明對比的是,濟南、青島等接近半數的城市,供應同比腰斬。
??從成交來看,2024年前4月樓市成交延續下探走勢,春節8天長假,一二線銷售停擺卻未帶來三四線返鄉置業,房地產市場下行加劇購房者觀望情緒,3月雖然觸底回升、回暖程度也不及去年同期,成交仍顯低迷,4月成交較3月小幅微降,市場處于緩慢修復中。
??據CRIC監測,前4月,全國97個重點城市商品住宅成交面積約5813.13萬平方米,同比下降約49%,
??結合重點30城商品住宅成交面積走勢來看,一線城市和重點二三線城市雖然均呈現出同環比齊跌,累計同比持降的態勢,但4月成交絕對量好于一季度月均。其中一線城市同比降幅和累計同比降幅均約為40%且低于二三線城市,可以看出一線城市市場修復程度顯著好于二三線。
??我們將不同成交4月成交與2024年一季度月均值進行可以橫向對比,可以將各城市劃分為以下幾類:
??一是短期內熱點恒熱的西安、成都等核心二線,單月成交規模居前,環比持增。以西安為例,單月成交量突破100萬平方米,為2024年內高點,且同環比保持增勢,累計同比與去年基本持平,短期內改善盤入市支撐市場成交熱度延續。
??二是仍處于穩步需求修復期的城市,諸如南京、合肥、鄭州、昆明、廈門等,4月成交環比持增,絕對量已顯著好于2024年一季度月均,這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升,但是尚未修復至去年月均水平,客戶觀望情緒比較濃厚。
??三是部分弱二線城市穩步回調,4月成交規模已不及2024年一季度月均,典型代表為天津、青島、濟南、重慶、南寧、珠海、徐州等,成交動力略顯不足,目前這些城市基本以剛需客群為主導,購買力趨緊已是不爭的事實,加之二手房持續以價換量分流客戶,也使得新房成交增長動能轉弱。
??四是多數城市熱度較4月小幅微降,但仍好于2024年一季度月均,市場處于地位盤整期,武漢、蘇州、長沙、福州、東莞、常州、嘉興等,這些城市目前已處于筑底階段,市場降無可降,需求容量基本恒定,整體延續低位波動。
??從二手房市場來看,2024年前4月,全國16個重點城市二手房成交約2531.3萬平方米,累計同比下降18%。其中4月成交面積預計為796萬平方米,環比增長12%,同比下跌9%,跌幅有所收窄。
??二手房成交環比保持増勢,原因主要有三方面,一是臨近入學信息集中采集期,學區房成交有所回溫,二是 “以價換量”,業主借機“金三銀四”加速出貨,三是“以舊換新”等政策,鄭州等多地試點國資收購二手房模式。
??分城市來看,近7成重點城市成交環比繼續回升,青島、廈門、蘇州等前期二手房成交表現相對平淡的城市,4月成交有所發力,環比增幅在3成左右,深圳成交延續増勢,高基數基礎上環比再增長15%,而北京、杭州等城市,成交沖高后小幅回落,但仍處在相對高位。
??同比來看,僅4成城市成交規模高于去年同期,特別是深圳,4月成交面積同比增長40%,與2021年4月的高位持平,并創2021下半年以來單月新高。
??對比一二手房市場,二手房成交仍然強于新房,如北京、廈門等城市二手房成交占比躍升至7成左右,較2023年明顯提升,其原因主要在于三方面,一是現房優勢,二手房所見即所得,沒有預售新房的交付風險,二是相對價格優勢,二手房價格已回調至合理區間,核心城市一二手房倒掛價差已逐漸消弭,三是次新掛牌量增加,預期走弱下部分購房者賣舊不買新。
??綜合來看,因去年全國地市成交規模大幅縮量,今年預期也將成為“供應小年”,結合全國300城涉宅用地成交節奏,拿地到入市8-10個月左右開發周期來推測,我們認為,第二季度仍將今年第一個集中入市的時間點。
??其中核心一二線新房供應或將面臨結構性優化,弱二三線城市延續低位徘徊。這一方面基于“以銷定產”模式下房企普遍謹慎拿地,投資縮圈,待開發項目的減少制約新房供應面積的放量;另一方面,房企現金流吃緊的情況下更多強調集中力量辦大事,或將減少弱二三線城市純新盤的入市,多以持銷項目的加推為主。
??成交方面,我們認為成交總量規?;驅⒕彶綇吞K,二季度絕對量好于一季度水平,不過基于去年基數較高,同比還將延續降勢;熱點城市個數和熱點項目個數減少,延續弱復蘇走勢。
??其中,核心一二線城市或將迎來點狀復蘇。對于熱點恒熱的成都、西安,近期市場亦有降溫趨勢,而京滬杭等紅盤縮圈現象將更為明顯,僅核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率,而對于城市外圍多數項目而言,整體去化難言樂觀。
??三四線城市成交規模將延續筑底行情,經歷了這兩年的調整,多數城市已下挫至成交底部,市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態,樓市成交規模難有顯著表現。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |